Vastgoed verhuren wettelijke voorschriften en wat er nog bij komt kijken

Investeren Posted by admin on di, okt 5th, 2021 @ 5:09:13 AM 305 1

Vastgoed verhuren kan een flinke duit opbrengen mits aftrek van de kosten. Om je woning of een investeringspand te verhuren moet ook aan een aantal wettelijke voorschriften voldaan zijn. Verder zijn er documenten verplicht aan wezig per wooneenheid. Verhuur je woning aan de beste prijs en geef je huurders waar ze recht op hebben. Maak de overeenkomsten op. Zie je de administratie omtrent het verhuren van jouw vastgoedpanden niet zitten huur dan een manager in die de rompslomp voor jou oplost.

WETTELIJKE VEREISTEN

Wettelijke vereisten worden opgelegd door de wet. Bij niet naleving zullen sancties toegepast worden waarbij boeten oplopen tot …

Kwaliteitsnormen

Minimale vereisten

Minimale vereisten voor het verhuren van een woning
[Vlaanderen.be]

De Vlaamse huurwet voorziet een lijstje van kenmerken waaraan een woning minimaal moet voldoen om te mogen verhuurd worden. Hierop moet U letten als U een woning gaat huren maar ook als U een woning koopt die U misschien later zult verhuren.

Deze minimale vereisten hebben betrekking op de functies van de woning, structuur en stabiliteit, vochtigheid, verlichting en verluchting, uitrusting, toegankelijkheid, verkeer binnen de woning.

Samen met het informatieblad behoort deze info tot de verplichte bijlage bij elk huurcontract. Deze info staat beschreven in ht KB van 8/7/1997

Bepaling

Met woning bedoelt de huurwet een verhuurd gebouwd onroerend goed of een gedeelte ervan dat bestemd is als hoofdverblijfplaats van de huurder. In deze context is een woonvertrek een gedeelte van een woning bestemd als keuken, woon- of slaapplaats.

Functie van de vertrekken

Geen woonvertrekken zijn: voor- en inkomhallen, gang, toiletten, badkamers, wasruimten, bergplaatsen, niet voor bewoning ingerichte kelders, zolders, bijgebouwen, garages, lokalen voor beroepsbezigheden.

De oppervlakte en het volume van woning moeten ruim genoeg zijn om er te koken, wonen en slapen. Per woning is één vertrek verplicht bestemd als woon- of slaapkamer.

In een gebouw dat meerdere woningen bevat mogen één tot meer gemeenschappelijke vertrekken gebruikt worden voor andere doeleinden dan wonen en slapen.

Stabiliteit, zwammen en parasieten

Het onroerend goed, voornamelijk de fundering, de vloeren en het timmerwerk, mag geen structuur en stabiliteitsfouten hebben of andere gebreken vertonen zoals scheuren, breuken, zware slijtage. Of zwammen en parasieten die een gevaar zijn voor de veiligheid of gezondheid van de bewoners.

Vochtigheid

Er mag geen vochtinfiltratie komen van het dak, de dakgoten, de muren en het buitenschrijnwerk. Ook geen opstijgend vocht via de muren of vloeren dat de gezondheid in het gedrang brengt.

Verlichting en verluchting

Minstens de helft van de woonvertrekken die dienst doen als woon of slaapkamer moet een natuurlijke lichtbron hebben. Die lichtbron (een venster) is minimaal 1/12 van de oppervlakte van de vloer. Voor de ondergrondse of kelderverdieping wordt bij het berekenen van de oppervlakte van het venster geen rekening gehouden met het gedeelte onder de grond.

Woonvertrekken en sanitaire vertrekken (badkamer, douche, toilet) die geen te openen raam bevatten hebben verluchting via een opening, verluchtingskoker of -rooster met oppervlakte minimum 0.1 % van de vloer.

Een warmwaterinstallatie of ander verwarmingssysteem met productie van verbrande gassen moet voorzien zijn van een functionerend afvoersysteem uitgevend op de open lucht.

Minimale voorzieningen van de woning

1 punt per woning waar drinkbaar water kan getapt worden. Als er verschillende woningen met gemeenschappelijke delen aanwezig zijn in het gebouw volstaat een gemeenschappelijk tappunt in de gemeenschappelijke delen.
Gootsteen met reukafsnijder aangesloten op een functionerend afvoersysteem.
Eigen toilet in of aansluitend bij het gebouw en voortdurend bruikbaar. Indien er verschillende woningen zijn in het gebouw dan mag een toilet gemeenschappelijk zijn op voorwaarde dat die woningen op aaneensluitende woonverdiepingen liggen en hun aantal niet meer dan vijf bedraagt. Ook moet het toilet dan via de gemeenschappelijke delen toegankelijk zijn.
Elektrische installatie gekeurd door een erkende keuringsinstelling wanneer de geldende regeling het vereist of één die geen risico inhoudt bij normaal gebruik. Mogelijk tot kunstmatige verlichting per woonvertrek of contactpunt voor stroomafname.
De woning moet voldoende te verwarmen zijn zonder dat dit risico’s meebrengt bij normaal gebruik. Of de mogelijkheid hebben tot plaatsen van verwarmingstoestellen.
Permanente toegang tot de smeltveiligheden van de woning.

Indien een gasinstallatie aanwezig moet die goedgekeurd zijn door een erkende keuringsinstelling wanneer de regelgeving dit vereist. Of die geen gevaar oplevert bij normaal gebruik.

Toegankelijkheid van de woning, veiligheid van de trappen, ontruimingsmogelijkheid, veiligheid vensters op verdiepingen

De woning is toegankelijk via de openbare weg, of via een gemeenschappelijke toegang of via een vertrek dat door een bewoner gebruikt wordt voor beroepsdoeleinden. Deze toegang moet kunnen afgesloten worden zodat alleen bewoners binnen kunnen.

De trappen naar de woonvertrekken moeten vast zijn, zonder risico bij normaal gebruik en gemakkelijk bereikbaar.

De constructie van trappen en woonvertrekken moeten een snelle ontruiming mogelijk maken.

Vensters op verdiepingen op minder dan 50 cm van de grond moeten voorzien zijn van een vaststaande leuning.

Uitvoering van dit besluit

De Minister van Justitie is belast met de uitvoering van dit besluit.

Het conformiteitsattest

U kunt een conformiteitsattest bekomen op

Rookmelders

Verplichte documenten

EPC

Het EPC is verplicht maar er zijn uitzonderingen die U hier vindt. Bijvoorbeeld voor de verhuur van een vakantiewoning is geen EPC vereist behalve als de verhuurperiode meer dan 2 weken beloopt. EPC-wegwijzer

DE FINANCIËLE KANT

Vastgoed verhuren en de eraan verbonden Kosten

Onroerende voorheffing

De onroerende voorheffing is gebaseerd op het Kadastraal Inkomen van je woning. Daarbij wordt nog rekening gehouden met de ligging. Je betaald dus een verschillend bedrag naargelang je in Vlaanderen, Brussel of Wallonië woont.

Vlaams gewest

De Vlaamse onroerende voorheffing =
een basisheffing voor het Vlaams Gewest +
een deel opcentiemen voor de provincies +
een deel opcentiemen voor de gemeenten.

Berekening:
Basistarief (3,97 procent voor gebouwen) x geïndexeerd Kadastraal Inkomen.

De provincies en gemeenten bepalen de hoogte van de opcentiemen, waardoor het belastingtarief van plaats tot plaats verschilt.

Brussels en Waals gewest

Er is een basisheffing van 1,25 procent voor de gewesten. Dit in meerdering gebracht met opcentiemen voor de provincie en gemeente.

Belastingen betaald op inkomsten uit de verhuur

Het bedrag is mede afhankelijk van het gebruik van het pand.

Privé verhuur

U wordt belast op basis van het geïndexeerd K.I. + 40% hiervan.
Betaalde intresten voor de financiering van het vastgoed kunnen in mindering gebracht worden.

Professioneel gebruik

Belasting van de werkelijke huurinkomsten. De huuropbrengsten worden in dit geval volledig bijgeteld met je beroepsinkomen.

Bemeubeld

Hier is een onderscheid tussen roerend en onroerend inkomen. Indien niet vastgelegd in de huurovereenkomst gaat de fiscus ervan uit dat 40% van de huurprijs betrekking heeft op de meubelen. Het roerend inkomen wordt belast tegen een tarief van 30 procent, na aftrek van een kostenforfait.

Onderhoud

Volgens de huurovereenkomst is de huurder verplicht zogoed mogelijk zorg te dragen voor het pand dat hij huurt. Een reeks klusjes in huis komen wettelijk gezien ook te zijner laste. Om materiële schade te dekken op het einde van zijn huurtermijn heeft hij bij het aangaan van de overeenkomst ook een waarborg neergelegd. Maar de grotere kosten aan het pand en ook kleine kosten tussen twee contracten in komen toe aan de verhuurder. Bijvoorbeeld: een verwarmingsketel vervangen, het dak laten herstellen en een nieuwe lift in het gebouw plaatsen. Hou best rekening met zo’n 10-15% van je huuropbrengsten voor deze onderhoudskosten.

Leegstand

Ook het best gelegen pand kan met leegstand te maken hebben. Hier kun je op in spelen door je huurder een jaartje langer te doen blijven aan een lagere huurprijs.

Brandverzekering

Wettelijk gezien zijn huurder en verhuurder beide verplicht een brandverzekering af te sluiten voor het verhuurde pand. Beiden zijn ook vrij zich te verzekereren bij een verzekeringskantoor naar keuze.

Beheer en / of verhuur uitbesteden

10% van de maandelijkse huur
Aanbrengen van een nieuwe huurder: zoveel als 1 maand huur (excl. BTW).

Minderwaarde

Wie in vastgoed investeert rekent erop dat de waarde zal stijgen door meerwaarde. Dit vloeit voort aan het stijgern van de prijzen op de vastgoedmarkt. Het oomgekeerde kan zich echter ook voortdoen, namelijk dat de vastprijzen dalen. Investeerders hebben dan met een minderwaarde te maken.

Prijsbepaling

Aan welke prijs kunt U best Uw woning verhuren? Laat U bijstaan door de huurschatter om de juiste (= beste) verhuurprijs te vinden.
Ook zult U de huurprijs aan de index dienen aan te passen. Hierbij kan deze tool U helpen.

Vermindering van onroerende voorheffing voor huurders

Geef Uw huurders waar ze recht op hebben. Dit gaat over een aantal verminderingen van de onroerende voorheffing, namelijk:

De vermindering voor gezinsbijslaggerechtigde kinderen

de vermindering voor personen met een handicap

de vermindering voor oorlogsslachtoffers.

Als de vermindering aan uw huurder wordt toegekend, dan ontvangt u een beslissingsbrief samen met het jaarlijkse aanslagbiljet. U spreekt met de huurder af hoe de vermindering wordt doorgerekend:

– ofwel trekt de huurder het bedrag van de vermindering af van de eerstvolgende maandelijkse huur,
– ofwel stort u het bedrag rechtstreeks aan de huurder.

DE HUUROVEREENKOMST