Vastgoedzeepbel

Bij een vastgoedzeepbel neemt de taxatiewaarde van vastgoed snel toe tot een niveau dat onhoudbaar is voor financieringslast, rendement en andere economische elementen. Hierop volgt een snelle daling van de prijs wat bekend staat als een vastgoedcrash. De eigenaar houdt een hypotheekschuld over die hoger is dan de waarde van het vastgoed. Zoals bij andere economische zeepbellen bepaalt men het eind van de zeepbel pas na de crash.

De achtergrond van een vastgoedzeepbel

Een lage rentestand vergemakkelijkt de financiering en vevordert de vastgoedzeepbel. Hierdoor groeit de vraag naar vastgoed als eigen woning of als belegging. Een stijgende rente daarentegen veroorzaakt het leeglopen van een vastgoedzeepbel. Door de hieruit voortvloeiende hogere hypotheeklasten neemt de vraag naar woningen af en dalen de huizenprijzen. Rendement op beleggingen spelen een rol voor beleggers. De belegging blijft betaalbaar zolang het rendement hoger is dan de financieringslast. Rendement op vastgoed wordt voortdurend vergeleken met rendement op obligaties. Een stijgende rente geeft een hoger rendement op vastrentende waarden (obligaties). Hierdoor wordt een vastgoedbelegging onaantrekkelijk.

Hover on image on the left and scroll

Verloop van de huizenprijzen (geel) in Spanje vergeleken met de inflatie (groen). De zeepbel begon in de jaren 80 met een periode van beperkte groei tussen ’92 en ’97. Vanaf ’98 stegen de huizenprijzen explosief tot in 2008, waarna een correctie gebeurde.

Een vastgoedcrash is een langzamer proces dan een beurscrash na een zeepbel. Vastgoedeigenaren blijven vasthouden aan hun vastgoed en weigeren het tegen een lagere prijs te verkomen. Historisch gezien blijven de prijzen vlak voor een periode van 3 à 5 jaar. Door inflatie zakken de prijzen dan nominaal niet. Er zijn wel uitzonderingen. In Los Angeles begin jaren ’90 stortte zowel de echte als de nominale waarde van van het vastgoed in. Door de lage inflatie in de meeste landen was de verwachting dat de meeste correcties een instorting van de echte en de nominale waarde van vastgoed tot gevolg zouden hebben. Ierland 2007: -10%. Denemarken 2007: -12%. Verenigde Staten 2007: -14%.

Gevolgen van een vastgoedzeepbel

Voorspellingen

Als de huizenprijzen stijgen verschijnen er voorspellingen dat de prijzen zullen dalen. Een accurate voorspelling doen is moeilijk. Dalende vastgoedprijzen wijzen niet noodzakelijk op een zeepbel. Volgens de “Economist” in december 2005 was “de huidige wereldwijde stijging van huizenprijzen de grootste vastgoedzeepbel in de geschiedenis”. Het probleem kwam ook voor in vele gebieden. Zoals grote delen van de Verenigde Staten, Verenigd Koninkrijk, België, Nederland, Australië, Nieuw-Zeeland, Ierland, Spanje, Zuid-Afrika, India en China. Het crashen van de Japanse zeepbel vanaf 1990 was desastreus voor de Japanse economie en de mensen die het moesten doorstaan. Ook wat betreft de vastgoedcrash in de grootste stad van China, Shanghai. Ook het toenemende volume dat in Europees commercieel vastgoed (kantoren, winkels en bedrijfsruimte) werd belegd is door steeds meer partijen aangeduid als een zeepbel. Deze investeringsdruk uitte zich in steeds hogere prijzen voor de meest aantrekkelijke objecten, waardoor de rendementen (bij aankoop meestal in eerste instantie aangeduid middels het bruto aanvangsrendement of BAR) scherp dalen.

Impact van een vastgoedzeepbel op algemene conjunctuur

Bij dalende huizenprijzen komen die huizen weer binnen het bereik huizenkopers die zich eerst die huizen niet konden veroorloven. Zoals starters op de woningmarkt. In die zin kan een daling na een stijging als een “gezonde correctie” worden gezien. Een instorten van een markt voor koopwoningen leidt echter ook tot dalende werkgelegenheid in sectoren als de bouw, bouwmaterialen, woninginrichting, alsmede gespecialiseerde dienstverlening als makelaardij en bankwezen. Al die sectoren vertegenwoordigen ten minste enkele procentpunten van het bruto nationaal product, zodat een recessie in die sectoren een merkbaar effect op de totale bbp-groei (bruto binnenlands product) heeft. Met name in de VS, het Verenigd Koninkrijk en Spanje heeft de bouwsector, tot aan het begin van de kredietcrisis, een aanmerkelijke bijdrage aan de economische groei geleverd.

Indicatoren voor de huizenmarkt

Om zeepbellen te kunnen identificeren alvorens zij barsten hebben de economen een aantal financiële kengetallen en economische indicatoren ontwikkeld. Ze bewijzen hun nut bij het evalueren of de huizen in een bepaald gebied goed getaxeerd zijn. Door de huidige niveaus te vergelijken met vorige niveaus die in het verleden onhoudbaar zijn gebleken (dat wil zeggen geleid hebben tot of minstens bijgedragen hebben aan de ineenstorting), kan men een gefundeerde gissing maken over de vraag of een bepaalde onroerendgoed markt een zeepbel doormaakt.

De kengetallen beschrijven twee verweven aspecten van een vastgoedzeepbel: een waarde vaststellingscomponent en een schuld- (of hefboomwerkings)component. De waarde vaststellingscomponent meet hoe de dure huizen zich verhouden tot wat de meeste mensen zich kunnen veroorloven, en de schuldcomponent hoe hoog de schuld is wanneer huishoudens een aankoop doen voor de winst of om in te wonen (en ook hoeveel de schuld bij de bank oploopt door deze leningen te verstrekken).
[Source]

About admin

 

Blogger since 2004 or '05 and passionate about real estate since a long time.