Bruto- en nettorendement van een goede vastgoedinvestering

Vastgoed, Vastgoed algemeen Posted by admin on dim, Août 20th, 2017 @ 10:59:06 AM 250 0

Bruto- en nettorendement hebben hun belang bij de beslissing tot de aankoop van een vastgoedinvestering. Bij lage intresten krijgen investeringen in vastgoed meer succes. Vooral als dan ook nog de waarde van het vastgoed aan de stijgende hand is. Toevallig leven we nu in zo’n tijd. Steeds meer mensen willen investeren in vastgoed en zoeken dan ook panden waarmee ze zich vergoed voelen voor de hoge intresten die ze moeten missen. Belangrijk is dus dat als je een pand leuk vindt en je hebt de middelen om het te kopen je ook in een handomdraai kan berekenen of het je iets gaat opbrengen. Zoniet kun je beter afzien van de aankoop en met je geld uitzien naar iets anders. Gelukkig kan het rendement van een investeringspand tamelijk gemakkelijk berekend worden. Hetvolgende geldt hoofdzakelijk voor de aankoop van tweede woningen hoewel je het ook op de aankoop van je eerste woning kunt toepassen.

Brutorendement tegenover nettorendement

De berekening is voor beide ongeveer dezelfde maar bij nettorendement zijn de kosten in rekening gebracht. Bij brutorendement gaat het enkel om de verhouding van jaarlijkse huuropbrengst tot aankoopprijs van het pand uitgedrukt in percent.

Berekening van het brutorendement

Dit is rap berekend. Deel de jaarlijkse opbrengst door de aankoopprijs van het vastgoed en zet de uitkomst om in percent. Je wil bijvoorbeeld een huis kopen voor € 250.000 en het verhuren voor € 750. De berekening van het brutorendement gaat als volgt:

750 x 12 / 250.000 = 0,036 of 3,6%

Dit is nog geen 4% wat te laag is voor het brutorendement dat hoger dient te zijn dan 4% voor een renderende investering. Indien haalbaar kun je de huurprijs opdrijven tot € 835 / maand of hoger.

Een ideaal brutorendement is 8%. Dit kan je bekomen door het huis aan een hogere prijs, ongeveer € 1667 / maand te verhuren. Wat waarschijnlijk niet haalbaar is tenzij je eventueel grondige veranderingen aanbrengt om het huis in verschillende wooneenheden in te delen. Kamers of studio’s kun je namelijk peperduur verhuren. Maar dit drukt dan weer extra op de kosten die in de berekening van het nettorendement een rol gaan spelen. Het brutorendement geeft echter geen realistische kijk op de mogelijke opbrengst van een pand, trek er dan ook nooit besluiten uit. Bereken beter eerst het nettorendement.

Berekening van het nettorendement

Bij de berekening van het nettorendement breng je de kosten wèl in rekening. Dit laatste is trouwens het enige moeilijke aan heel de berekening. Wat zijn de kosten van een pas aangekochte woning? Welke kosten komen regelmatig terug en welke doe je slechts eenmaal? Ga goed de kosten na van jouw ideaal pand want kosten kunnen maar al te zeer verschillen van pand tot pand. Het speelt ook een rol wat de precieze functie van je vastgoedpand is. Is het een woonhuis of een winkel, café, studentenkamer … ?

Voor een tweede gezinswoning mag je in ieder geval al rekenen op:
– Registratiekosten
– Notariële kosten
– Bank- en dossierskosten

Dit zijn eenmalige kosten en drukken het minst. Erger zijn de kosten die regelmatig terugkomen zoals herstellingen of het afbetalen van lening. Verder zijn er nog kosten voor:
– Onroerende voorheffing
– Belastingsaangifte van huurinkomsten
– Kosten plaatsbeschrijving telkens bij het wisselen van huurder
– Leegstand
– Commissie vastgoedmakelaar voor verhuur

Algemeen genomen geeft 25% op de huuropbrengst een realistisch bedrag voor de kosten waarmee je het nettorendement in mindering brengt. De berekening met dezelfde cijfers gaat nu als volgt:

25% van de jaarlijkse huurinkomsten is 25 x 750 x 12 / 100 = 2250

De jaarlijkse huurinkomsten in mindering gebracht met de kosten:
9000 – 2250 = 6750

Dit geeft als nettorendement: 6750 / 250000 = 0,027 of 2,7%

Een nettorendement van 2,7% is OK aangezien het nettorendement hoger moet zijn dan 2% maar wel aan de lage kant. Ideaal is een nettorendement van 6%. Dat het nettorendement nu binnen de toegelaten waarden ligt kan ook betekenen dat de kosten eerder onderschat zijn. Daarom is het van het grootste belang dat je alle kosten nauwkeurig kent en ook in rekening brengt. Maak jezelf vooral niets wijs wat dit betreft want het is beslissend of je later gelukkig zult zijn met je investering.